购房中的纠纷

公民与法治| 2018.9

购房中的纠纷

栏目编辑:王玮

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购房中的纠纷

齐建军

尚庆彩

一、买房买到“凶宅”怎么办?

【案例】

田女士想把家中的小房子换成大房子,通过中介看中了一套三居室的大房子,花了160万将这套房子买了下来,并办理了过户手续。在买房过程中,田女士多次向对方询问房屋是否有瑕疵,中介和房主均称没有。然而,在装修过程中,田女士听说房子里死过人,此事得到警方确认。田女士联系房主要求撤销买房合同,但对方予以拒绝。无奈之下,田女士诉至法院,请求法院依法判令撤销双方签署的房屋买卖合同。法院经审理认为,房屋买卖合同签订前1个月,涉案房屋内确曾发生过非正常死亡事件,但原房主未能主动披露,违背了诚实信用原则,对田女士构成欺诈,最终判决撤销双方的房屋买卖合同。 

【解答】

在二手房交易中,许多地方都出现了买房人在事先不知情的情况下因购买了“凶宅”而出现的交易纠纷,目前这属于一个司法难点。“凶宅”在法律上并没有明确的界定,一般指发生非正常死亡并给人主观上带来恐惧感的房屋,比如自杀、凶杀等,一般来讲,正常生理死亡,如生老病死,意外事件致人死亡,房屋失火、煤气中毒等,都不能称之为“凶宅”。对于“凶宅”的性质是属于民俗

还是属于封建迷信,在司法实践上还存在一些争议。

如果属于民俗,那么“趋吉避凶”是一种传统文化认同的社会心理现象。按照大众的观念和风俗习惯,如果住宅内发生非正常死亡事件,往往会感到忌讳和恐惧,这是一种客观的普遍现象。人们购买房屋,除了房屋质量、朝向、环境、交通等客观居住功能外,还会有追求平安、吉祥的主观愿望。显然,“凶宅”肯定会影响买房人的居住心情,产生一种恐惧的心理。此外,当事人订立履行合同,应当遵循诚实信用原则,尊重社会公德。按照相关法律规定,影响合同订立和履行的重大事件,卖房者有告知义务,所以在出售房屋时,房主应充分向买房者说明情况,如果刻意隐瞒,就违反了公序良俗原则和忠诚义务原则,构成了欺诈,购房人可以向法院申请撤销购房合同。从价格上来讲,“凶宅”也应当比正常的房屋便宜,会比市场价格存在一定的贬值,有时候即使非常低也没人愿意买。所以,购房者获知情况后,也可以向原房主索要“凶宅贬值费”。

如果属于封建迷信,则会认为“凶宅”属于风水范畴,是唯心主义的表现,没有影响房屋的质量,而且房屋市场价值主要取决于市场经济价值规律,房屋内发生非正常死亡事件并不必然导致房

屋出售价值的贬损,因此购房合同有效。

在司法实践中,两种观点均有支持者,法院依据不同的理由做出不同的判决。但根据已经公布的案例,总体而言,认为属于是一种民间习俗的更多一些。法院会根据具体的案情,结合购房人是请求降低房价款还是请求撤销合同,做出相应的判决。

由于现在法律并没有规定房屋买卖中的“非正常死亡事件”的相关信息属于出卖人必须告知的信息,如果买卖双方在购房合同中也没有明确就“凶宅”事项达成任何约定或承诺,那么事后再追究原房主的责任难度会很大。所以,建议在选中意向房屋后,要多在该小区内打听,看是否发生过一些意外事件;在签订房屋买卖合同时,可以要求卖房人保证房屋不存在“凶宅”等非质量瑕疵,并约定如有隐瞒,购房者可随时解除合同并追究卖房违约责任。

二、购买学区房,卖房人不迁走户口怎么办?

【案例】

甲通过中介公司看中了一套学区房,于是与房主乙签订了房屋买卖合同。由于该房名下共有5人的户口,因此双方在合同中约定户口迁出时间为房屋所有权转移之日起30日内,逾期应承担违约责任。合同签订后,双方按照约定于2017年11月13日办理完了房屋过户手